- マンションリフォーム
購入前に要チェック！リフォーム・リノベしやすい中古マンションの見分け方
中古マンションは、物件によって実現できるリノベーションの範囲が異なります。
購入後に「希望した間取りにできない」と気付いても、簡単には買い直せません。
構造や配管、管理規約など、内見時に確認したいポイントを紹介します。
それでは、今回の記事のポイントから見ていきましょう。
・柱や梁、パイプスペース（PS)の位置は、間取りや家具配置の自由度にかなり大きく影響します
・水まわりの移動では、パイプスペース（PS）内の共有排水管までの距離と必要な排水勾配の確保が実は特に重要
・窓や玄関ドアなど、専有部分に見えても原則として個人では変更できない場所があるため、リフォーム可能部位は事前に要確認
・管理規約や長期修繕計画は、購入を決める前に内容を事前に確認しておくと安心です
・まずリフォーム会社に現地確認を依頼し、物件選びと工事計画を同時に進めることがもっともおすすめ
柱や梁がプランの妨げにならないか確認する
まずは、販売図面だけでなく現地でも位置と高さを見ることが大事です。
一般的な中高層マンションでは、柱と梁で建物を支えるラーメン構造が中心です。
住戸内の間仕切り壁を変更しやすく、二つの部屋をつなげてLDKを広くするようなリノベーションにも対応しやすい傾向があります。
ただし、構造を支える柱や梁は撤去できません。
柱が室内側へ大きく出ていれば、キッチン、収納、ダイニングテーブルなどの配置に影響します。
特に梁が低い位置にあると、天井までの建具や背の高い収納を設置できないこともあります。
販売図面には柱の位置が記載されていても、梁下の高さや細かな出幅までは分からない場合があり、希望する間取りと家具配置を想定し、現地で寸法を確認することが大切です。
なお、5階建て前後までの低層マンションなどでは、壁で建物を支える壁式構造（構造壁で建物を支える構造）も存在します。
その場合、構造壁は撤去できないため、大きな間取り変更を希望する場合は竣工図や構造図も確認しましょう。
水まわりを移動しやすいか確認
ポイントは、パイプスペース（PS）と床下の条件です。
キッチンを対面式にする、洗面室を広げるなど、水まわりの変更では給排水管の確認が欠かせません。
給水管は比較的延長しやすい一方、排水管には水を流すための勾配が必要です。
そこで重要になるのが、上下階をつなぐ縦配管が通るパイプスペース（PS）との位置関係です。
パイプスペース（PS）は共用部分に当たることが多く、移動もできないことから、水まわりから離れるほど排水管が長くなり、勾配を確保するために床を高くする必要があります。
特にトイレは排水管が太く、キッチンや洗面より移動の制約が大きくなります。
また、二重床でも床下の懐高さや梁の位置によって、配管できる範囲は異なります。
直床では床を部分的に上げて対応できる場合もありますが、段差や天井高への影響に注意が必要なため、基本的に部分的に床高さを変えることはおすすめできません。
内見時には既存の水まわりとパイプスペース（PS）の位置を見て、希望する場所まで排水管を通せるか確認してもらいましょう。
「二重床だから自由に動かせる」と判断しないことがポイントです。
共用部分と管理規約の制限を確認
専有部分の室内だけでなくマンション全体の状態も見るようにしましょう。
マンションでリフォームできるのは、専有部分に限ります。
窓サッシ、玄関ドア、バルコニー、コンクリート躯体構造壁、共用配管などは、住戸内にあるように見えても個人では変更できません。
窓の断熱性を高めるなら、サッシ交換ではなく室内側へ内窓を設置できるか確認します。
エアコンを増設したい場合も外壁へ自由に穴を開けられないため、既存スリーブの有無、既存スリーブの穴径、室外機置き場、専用コンセントを確認しましょう。
また管理規約では、床材の遮音性能、使用できる材料、工事時間、工事可能な曜日、工事許可申請期限などが定められています。
希望する工事が技術的に可能でも、規約で認められない場合があるため注意が必要です。
さらに、長期修繕計画や総会議事録から、大規模修繕の予定、修繕積立金、共用配管の更新、過去の漏水なども確認しましょう。
専有部分の室内をきれいにできても、マンション全体の設備や防水は個人で更新できないため、建物全体が適切に維持管理されているかも重要な判断材料です。
購入前にマンションのリフォーム・リノベーションに強い会社へ相談する
リフォーム・リノベーションを前提に中古マンションを探す場合は、不動産会社から説明を受けるだけでなく、購入契約前にリフォーム会社へ相談することが重要です。
可能であれば内見に立ち会ってもらいましょう。
現地では、柱や梁、パイプスペース、床の高さ、給湯器、分電盤、エアコンスリーブなどを確認してもらいます。
管理規約、竣工図、設備図も一緒に見てもらうことで、希望する工事が可能か判断しやすくなります。
物件を購入してから工事できないことが分かれば、計画の変更や追加費用が必要です。
購入前に物件価格とリフォーム費用を同時に整理しておけば、総予算が大きくずれるリスクも抑えられます。
アールツーホームは、マンションと戸建ての両方でリフォーム・リノベーションを手がけています。
仕上げを新しくするだけでなく、間取り、動線、収納、照明など、暮らしに関わる複数の視点から計画できることが強みです。
マンション特有の制約を理解した会社へ購入前から相談することが、大きな失敗を防ぐことにつながります。
まとめ
リフォーム・リノベーションしやすい中古マンションは、築年数や内装のきれいさだけでは判断できません。
柱や梁、パイプスペース（PS）の位置、床下の配管スペース、管理規約など、完成後には見えなくなる部分の確認が重要です。
また、専有部分の室内だけでなく、長期修繕計画や共用設備の更新状況など、マンション全体の維持管理にも目を向けましょう。
希望する工事ができても、建物全体に問題があれば長く安心して暮らすことは難しくなります。
購入前にマンションのリフォーム・リノベーション経験がある会社へ相談し、現地や管理規約を確認してもらうことが、失敗を防ぐ近道です。
検討中の中古マンションで希望するリフォームができるか気になる方は、お気軽にご相談ください。
